Control y vigilancia de las Propiedades Horizontales

No hay ninguna ley, que delegue de manera directa a una Autoridad Pública, el ejercicio del control y vigilancia sobre las propiedades horizontales.  A pesar de que existe la Ley 675 de 2001 que regula el régimen de propiedad horizontal, esta no establece  en ninguno de sus 87 artículos una autoridad específica para el “control y vigilancia” de la P.H.

Equivocadamente se ha creído que los Alcaldes Municipales o Distritales ejercen control y vigilancia sobre las Propiedades Horizontales.  La única competencia que establece la Ley 675 de 2001, frente a este tema, esta en el art. 8º, el cual  determina la certificación sobre existencia y representación legal de la persona jurídica.  Por ende, cuando nace una P.H. la escritura de constitución debe presentarse ante la Alcaldía, para el correspondiente registro de propiedades horizontales, informando quien es el Administrador y el Revisor Fiscal (este último en caso de tenerlo).

Por tanto, quienes ejercen el control y la vigilancia, son los propietarios que actúan como máximo órgano social, teniendo el poder para determinar el camino a seguir para la P.H., incluso tomando decisiones ordinarias y especiales como superior, para nombrar o cambiar administrador, miembros del consejo de administración, revisores fiscales, contadores y a cualquier persona natural o jurídica contractual o nombrada en la P.H.

Es de entender, que el Consejo de Administración quien es nombrado por ese máximo órgano social (Asamblea General de Copropietarios), ejerce control sobre el Administrador y demás personal contratado para los fines necesarios  administrativos, financieros y logísticos que requiere la P.H.

El Revisor Fiscal no solo hace una labor de vigilancia y advertencia al máximo órgano social sobre el actuar del  Consejo de administración y el administrador, además debe advertir al mismo máximo órgano social cuando alguna de las decisiones de estos miembros en comento es contradictoria con la ley o decisiones adoptadas por el máximo órgano social.

Por lo anterior, a pesar de no existir norma concreta que determine a una autoridad pública para que ejerza control y vigilancia a una P.H., siempre se podrá acudir ante una Autoridad Pública (Inspector de Policía, Juez de la República, etc.) según sea el caso, para dirimir conflictos que puedan surgir entre los propietarios o tenedores (arrendatarios) o entre ellos y la administración (Consejo de administración y administrador) o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación e interpretación de la ley y del reglamento de propiedad horizontal.  El acudir a órganos internos como el Comité de Convivencia es potestativo.